Проект и согласование проекта

Проект – это специальная документация установленного образца, необходимая для строительства мойки либо для реконструкции помещения под мойку. Проект вам понадобится в любом случае, даже если строиться с нуля вы не будете. Без проекта автомойку открыть вам не дадут и работать «в белую» вы не сможете.
Я знаю несколько случаев, когда предприниматели тратили деньги на переоборудование и ремонт помещения, но почему-то забывали о проекте. И, само собой, возникали проблемы, в первую очередь – с Роспотребнадзором. Можно, конечно, проект не делать, но тогда вам придется работать «в серую». Будете отстегивать каждому чиновнику при каждой проверке. Проект – это гарантия того, что до вас не будут докапываться ни пожарники, ни СЭС, ни экологи, ни кто-либо другой.
Процесс строительства мойки можно условно разделить на несколько этапов:
1. Предпроектная подготовка.
2. Подготовка исходно-разрешительной документации (ИРД).
3. Создание проекта и его согласование.
4. Открытие ордера на строительство и получение разрешения на СМР.
5. Строительство, проведение госкомиссии и сдача объекта в эксплуатацию.
Предпроектная подготовка строительства
Перед тем как делать проект, необходимо выполнить предпроектные проработки в соответствии с требованиями законодательства. Только после этого можно получить разрешение на осуществление градостроительной деятельности.
Созданию рабочего проекта предшествуют несколько этапов. Во-первых, для начала вам понадобится эскиз-проект мойки под выбранные вами участок земли или помещение. Он нужен для того, чтобы можно было предметно разговаривать с чиновниками. Эскиз-проект – это «набросок» будущего внешнего вида участка с мойкой, он определяет размещение объекта на участке, его объемно-пространственное и архитектурное решение, технико-экономические показатели. Стоимость эскизника – примерно $500-1000.
С готовым эскиз-проектом можно идти в администрацию получать разрешение на проектирование. На этой стадии также потребуется разработать задание на проектирование, получить предварительные технические условия на электроснабжение, водоснабжение и канализацию, сделать топографическую съемку участка.
Результатом этапа предпроектной подготовки будет комплект исходно-разрешительной документации, которая является основанием для оформления разрешения на осуществление градостроительной деятельности.
ИРД включает:
• основание для оформления ИРД;
• кадастровую справку;
• градостроительное обоснование размещения объекта;
• градостроительное заключение в составе:
♦ эскиза № 1;
♦ заключения по обследованию объекта недвижимости;
♦ заключения по условиям проектирования;
♦ заключения согласующих организаций;
♦ заключения по инженерному обеспечению объекта.
Исходно-разрешительная документация по объектам нового строительства и реконструкции подлежит регистрации в службе Государственного градостроительного кадастра. Основанием для получения права на строительство или реконструкцию является разрешение комитета по градостроительству и архитектуре на проектирование и строительство, оформленное в соответствии с комплектом ИРД.
Проектная подготовка включает:
• разработку, согласование и утверждение архитектурно-градостроительного решения;
• разработку, согласование, экспертизу и утверждение проектной документации;
• разработку рабочей документации.
Задание на проектирование – обязательная часть исходной документации, утверждаемая заказчиком и определяющая характер и объем выполнения архитектурно-градостроительной деятельности по объекту, включающая весь комплекс основных требований и условий исходно-разрешительной документации. Задание на проектирование согласовывается и утверждается до начала проектирования.
Архитектурно-градостроительное решение объекта разрабатывается на основании задания на проектирование в соответствии с требованиями исходно-разрешительной документации и утверждается комитетом по градостроительству и архитектуре. Может разрабатываться как отдельный этап проектирования, так и в составе проектной документации – в зависимости от решения заказчика и проектировщика.
Рабочая документация – документация, разработанная на основании утвержденной проектной документации и предназначенная для проведения строительных работ.
Нормальный качественный проект стоит никак не меньше $50-100 за 1 м2 будущего здания (или 7-15 % от стоимости строительства). Это без учета взяток для согласований. Причем разброс цен на услуги проектировщиков может быть в три-четыре раза. Проект представляет собой толстую пачку бумаги с несколькими разделами и делается пару месяцев (табл. 1).

Таблица 1. Примерный перечень проектной документации


Проект должен быть согласован во множестве инстанций; вот, например, список для Петербурга:
1. Получение заключения транспортного отдела КГА.
2. Согласование с районным архитектором.
3. Согласование с главным архитектором СПб.
4. Согласование с УГИБДД.
5. Согласование с КГИОП.
6. Согласование с Управлением эстетики городской среды КГА.
7. Согласование с УСПХ.
8. Согласование с ГУ «Центр комплексного благоустройства и озеленение».
9. Согласование с КБДХ.
10. Получение исходных данных в ГУ ГО и ЧС.
11. Согласование с УГПС.
12. Получение ТУ с ОАО «Ленэнерго».
13. Получение ТУ с ГУП «Водоканал СПб».
14. Получение ТУ с тепловых сетей.
15. Получение ТУ с тепловых сетей с КЭиИО.
16. Получение экспертного заключения СЭС.
17. Получение санитарно-эпидемиологического заключения.
18. Согласование с ОПС в КГА.
19. Согласование с муниципальным округом.
20. Согласование с администрацией (межведомственной комиссией).
21. Проведение общественных слушаний.
Поскольку для проведения всех этих согласований нужно пройтись по кабинетам множества различных чиновников, времени на выполнение всех этих пунктов придется потратить прилично. Чиновники – это обычные люди, у них бывают выходные, приемные/ неприемные дни, больничные, отпуск и т. д. Некоторые инстанции имеют минимальные сроки на рассмотрение заявок. Например, в КГА – это не менее 30 дней.
Список достаточно внушительный, но чем меньше город, тем меньше потребуется согласований. В регионах все немного проще, чем в мегаполисах.
Для того чтобы не потерять свои деньги на проекте, вам необходимо при выборе проектной организации следовать простым правилам. Во-первых, попросите у них список уже построенных по их проектам объектов. Во-вторых, свяжитесь с владельцами этих объектов и узнайте у них, как проходило их сотрудничество с этой проектной организацией. Если отзывы будут положительными, с ними можно работать.
Результатом предпроектной и проектной подготовки строительства является утверждение проекта, получение разрешения и ордера на производство строительных работ.
В качестве примера приведу упрощенную схему прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы (рис. 2).


Рис. 2. Схема прохождения предпроектной и проектной документации до получения разрешения на строительство для Москвы:
1 – изготовление документов предпроектной подготовки; 2 – документы на подготовку заключения о соответствии размещаемого объекта установленным градостроительным требованиям и регламентам; 3 – подготовка и получение акта разрешенного использования участка территории объекта; 4 – заявление застройщика о принятии решения о строительстве объекта; 5 – создание рабочего проекта; 6 – согласование проекта; 7 – заявка на получение разрешения на строительство